La société civile immobilière est une société civile, donc non commerciale, dont l’objet a un rapport avec l’immobilier, qu’il s’agisse de construction, d’achat ou de gestion. Elle permet notamment à plusieurs personnes (2 au minimum) de détenir un bien immobilier afin d’en faciliter la transmission et d’en réduire les droits de succession. Beaucoup de familles, par exemple, y recourent pour éviter le problème de l’indivision. Toutefois, cet outil juridique impose aussi un certain nombre de contraintes qu’il faut connaître.

Avantages

Gestion de l’indivision. L’indivision pose souvent des problèmes aboutissant à des blocages, du fait des désaccords qui peuvent naître entre les indivisaires, en particulier lorsqu’il s’agit de céder des biens. La SCI se révèle alors une très bonne solution, offrant beaucoup de souplesse, dans la mesure où...c’est le gérant, investi de pouvoirs en fonction des statuts de la société, qui peut prendre les décisions à la bonne gestion du patrimoine.

Transmission et cession des parts. Sur le plan fiscal, et contrairement au cas où c’est la valeur brute qui est prise en compte lorsque le bien est détenu en direct, la SCI permet la déduction d’éventuels endettements avant d’évaluer l’assiette permettant le calcul des droits de mutation. D’autre part, la cession des parts de la SCI est également exonérée d’impôts sur les plus-values après une trentaine d’années de détention, sachant que la durée de celle-ci est calculée à partir de la date de souscription ou d’acquisition de ces parts, indépendamment de la date d’entrée du bien dans le patrimoine de la société. Autrement dit, il est possible de vendre en franchise fiscale des parts en détention depuis plus de trente ans, même si la SCI ne les a acquises que depuis peu.

Droits de donation. Supposons que des parents veulent faire don de leur propriété à leurs enfants. La donation bénéficie légalement d’un abattement de 100.000€ tous les 15 ans. Autrement dit, si la valeur de la propriété dépasse ce montant, elle sera taxée (sur la différence). Il faudra donc attendre 15 ans avant de pouvoir faire une nouvelle donation sans taxation, etc. D’autre part, la propriété étant immobilière, il sera difficile de la fractionner en tranches de 100.000€ chacune. Et c’est là où la SCI s’avère un outil très efficace. En effet, le capital de la société étant divisé en parts, il suffit au donateur (gérant) de transmettre celles-ci progressivement, en les étalant dans le temps, afin de profiter des abattements qu’offre le droit français en matière de dons.

Inconvénients

Responsabilité illimitée. Contrairement à une SARL, par exemple, ici la responsabilité des associés n’est pas limitée à leurs apports, mais peut s’étendre à leurs biens propres en cas de dettes. Un créancier de la SCI peut donc, après avoir épuisé les possibilités de récupérer ses créances dans le patrimoine de la société, peut légalement revendiquer celles-ci sur le patrimoine personnel des associés. Seulement, il faut savoir que cette responsabilité illimitée n’est pas solidaire, c’est-à-dire que chaque associé est redevable uniquement en proportion de sa participation dans le capital social.

Formalités et coûts. Bien que la forme juridique de la SCI puisse paraître simple, elle n’en comporte pas moins des obligations lors de la création, depuis la rédaction (vigilante) des statuts et autres formulaires jusqu’à la publicité légale. Pour ce qui est de la gestion, les associés sont dans l’obligation de tenir des assemblées régulières avec PV, une comptabilité précise, etc. Tout cela, bien entendu, engendrera des coûts.

Location. Comme la SCI est une société civile, elle ne peut pas louer « meublé ». Autrement, ce sera considéré comme étant une activité commerciale, et les gains imposables à l’IS.


Autres avantages et inconvénients des statuts de constitution d’une entreprise :

SAS
EURL
EIRL
La filiale
La franchise
Micro-entreprise
Joint-venture

Photo par Bundesministerium für Eu (Creative Commons)